Stanovit správně prodejní cenu může být oříšek. Pokud ji špatně stanovíte prodáte pod cenou nebo ji naopak neprodáte vůbec. Na co si dát pozor?

1. Chyba: Porovnání inzerátů v inzerci

Nejčastější způsob ocenění je podívat se do inzerce, za kolik se nemovitosti běžně nabízejí. Lidé se často mylně domnívají, že v inzerci jsou ceny, za které se nemovitosti skutečně prodávají.

To je omyl.

Až příliš hodně nabídek vyjadřuje zbožné přání prodávajících než reálné tržní ceny. Není výjimkou, že nabídkové ceny se od těch tržních liší i o desítky procent.

Výjimkou nejsou ani nemovitosti, které se nabízejí na prodej, právě z důvodů nesmyslně vysoké ceny i několik let. Pokud cenu své nemovitosti budete určovat podle předražených nabídek, dostanete se do pasti nabídkové ceny.

2. Chyba: Nákladová metoda

„Byt jsem koupil za 5 miliónů + jeden milión jsem do něj investoval, a proto ho chci prodat za 6 mil.“. Tak nějak podobně uvažuje leckterý prodávající.

Problém je, že nákladová metoda nefunguje vždy.

Pokud se ekonomice daří a ceny nemovitostí rostou, může být tržní cena výrazně vyšší než vaše investice do nemovitosti.

A naopak, pokud se ekonomika nachází v recesi či se lokalita stane problémová, může být tržní cena nemovitosti nižší, než vaše investice do nemovitosti.

Nákladům, které jste do nemovitosti investovali se v ekonomii říká „utopené náklady“ a kupující opravdu nezajímají.

To jediné, co kupující zajímá, je jimi vnímaná hodnota (tzv. užitná hodnota), kterou poměřují s cenami dalších nemovitostí na trhu.

3. Chyba: Odhad od nekvalifikovaného makléře

Pozvete si několik realitních makléřů na prohlídku, ať vám sdělí svůj názor, a na základě toho se dozvíte cenu.

Mnoho makléřů vám nabídne odhad tržní ceny nemovitosti zdarma. To funguje, pokud vám názor sdělí zkušení makléři, kterým důvěřujete.

Přeci jenom kvalitní makléř, který s nemovitostmi dlouhodobě obchoduje ví, jak se vyvíjí nabídka a poptávka v průběhu času, z každodenních jednání ví, jaké jsou preference kupujících. Zkušený realitní makléř dokáže nemovitost ve své oblasti působení ocenit relativně správně.

Můžete se však dostat do pasti.

Makléř, kterého žádáte o odhad ceny, to s vámi musí myslet dobře. A to je velmi důležité. Dost makléřů vám slíbí nereálně vysokou cenu, jen abyste jim svěřili prodej nemovitosti. A po nějaké době vás začnou tlačit ke slevě.

Prodávající na sladká slova o vysoké ceně jejich nemovitosti rádi slyší, a tak makléřům tento trik často vychází.

Nechte si proto nacenit nemovitost od makléře, kterému důvěřujete, anebo požádejte o nacenění více makléřů.

4. Ocenění od odhadce, který neprodává

Ocenění od certifikovaných odhadců je dobrý způsob, má ale také jeden nedostatek.

Odhadci nemovitosti se většinou neživí prodejem nemovitostí.

A právě kvůli tomu nemají okamžitou zpětnou vazbu z dění na realitním trhu. Data o zrealizovaných transakcích získávají z cenových map až s několika měsíčním zpožděním, což na rychle se měnícím trhu může vést při stanovení ceny k nepřesnostem.

Odhadci a znalci tím, že zpravidla nejsou obchodníci a nejsou v každodenním kontaktu s kupujícími, nemusí zaznamenat změnu nákupních preferencí, nemusí správně odhadnout obchodně skrytý potenciál nemovitosti a to vede k nepřesnostem při stanovení ceny.

To vše certifikované odhadce znevýhodňuje před realitními makléři, kteří mají okamžité informace přímo z trhu. I proto také tolik odhadců konzultuje své závěry přímo s námi prodejci.

Naopak klíčovou výhodou odhadců a znalců je jejich odborná kvalifikace. Znalost metodiky, orientace v právních předpisech jako např. katastrálního zákona, občanského zákoníku, znalost v oboru stavebnictví atd.

Jejich výhodou je i to, že vám předloží posudek, podložený podrobnou kalkulací a ten jako podklad pro jednání o prodeji můžete předložit kupujícímu.

Poslední výhodou je i to, že vám odhadci nemažou med kolem pusy nereálně vysokými cenami, jen proto, jen abyste jim svěřili prodej, jako to dělají někteří makléři. Odhadce neživí prodej, ale odměna za vypracování posudku.